Недвижимый стресс

Рынок жилья часто бывает подвержен взлётам и падениям, и только опытные эксперты могут спрогнозировать, как скажутся на нём те или иные факторы. В последнее время, например, немаловажную роль играет коронавирус, но есть и другие причины, дестабилизирующие ситуацию. Какие нововведения и изменения сказываются на стоимости недвижимости и чего ожидать в перспективе, мы узнаем от юриста и директора агентства недвижимости Сергея Добрынина.

– Сергей Александрович, наверное, каждый горожанин отметил, как сильно выросла цена на квартиры и дома в Соликамске. Расскажите, как дела обстоят сейчас и реальные ли это цены?

– Да, с конца лета 2020 года произошёл ощутимый скачок цен. В среднем на 30%. Но в некоторых случаях мы увидели накрутку на 80% и даже на 100%. То есть фактически произошло удвоение цены. В нашем городе это наглядно видно по объектам на Клестовке. Почему это произошло? Дело в том, что ключевая ставка по ЦБ РФ в 2020 году достигла исторического минимума в 4,25%. Она стимулировала население на ипотечное кредитование.

Тут механизм работает следующим образом: заработная плата у населения держится примерно на одном и том же уровне, и, когда так сильно снижается ключевая ставка, вероятность одобрения ипотечного кредита повышается в разы даже у тех, кому ранее отказали по более высокой ставке. А далее у покупателя есть 2-3 месяца, чтобы определиться с объектом недвижимости и провести сделку. В связи с этим сильно увеличилась покупательская способность. Спрос, как известно, рождает предложение. Стало много покупателей – на рынок вышли продавцы. И в ситуации большой покупательской способности, поняв, что недвижимость будут покупать, они, конечно же, подняли цены на объекты. Но, хочу сказать, этот всплеск мы уже даже пережили. И за минувший год ситуация немного сгладилась. Опять же, благодаря повышению ключевой ставки до нынешних 6,75%.

По-прежнему в городе много объектов с завышенной ценой относительно рыночной, собственники которых «стоят до конца». Но насколько это целесообразно? Проще, конечно, подстроиться под реалии рынка и реализовать свою недвижимость по адекватной цене, удовлетворив потребности свои и покупателя.

– Если собственникам квартир и домов сейчас выгодно по пиковой цене продать недвижимость, почему, судя по площадкам объявлений, так мало объектов выходит на продажу? Продавцы не знают, будет ли ещё расти цена и боятся продешевить?

– Это иллюзия. Так может показаться на первый взгляд. Квартиры на продажу как выходили, так и выходят. Просто в условиях обилия покупателей «лакомые» объекты разлетаются сразу, как горячие пирожки. Если раньше рынок постоянно наполнялся и не успевали раскупать, так как покупателей было в разы меньше, то сейчас ситуация выглядит примерно так: 70% вышедших на продажу объектов приобретаются сразу. Отличие нынешнего рынка в том, что он чрезвычайно быстрый. Только 30% остаются в продаже – и это объекты либо специфические, либо «непродаваемые» по каким-либо причинам. Постепенно и они расходятся: какие-то раньше, какие-то позже. То есть ранее происходило «скопление» объектов, и у покупателей был широкий выбор. В сегодняшней ситуации, повторюсь, ликвидные объекты не застаиваются. Даже по тем ценам, что мы наблюдаем. И, если покупатель согласен с ценником, наша задача – лишь подготовить и оформить правильно документы, помочь с выбором и юридически чисто провести сделку.

– Обязательно ли нанимать специалиста по недвижимости или можно провести процедуру покупки/продажи самостоятельно?

– Каждый сам выбирает, как ему работать. Замечу, что покупателям мы всегда оказывали услуги бесплатно. Но преимущества работы с профессионалом трудно переоценить. Во-первых, это скорость совершения сделки: специалист, знающий рынок, быстрее в нём ориентируется, сглаживает углы между продавцом и покупателем, ведёт переговоры о цене, ищет компромиссы. Во-вторых, это, конечно, юридическая чистота. Профессионалу достаточно заглянуть в документы, чтобы понимать, откуда может последовать «удар». В-третьих, психологический фактор. Недаром говорят, что сделка с недвижимостью по уровню переживаний сравнима с такими важными событиями в жизни, как свадьба, смерть близкого родственника или рождение ребёнка. Люди нервничают, особенно, когда сделки идут по 2-3 месяца. Кроме того, банки сейчас оптимизируют свою работу, сокращая кредитных инспекторов и, по сути, перекладывая их функции на риелторов.

– Участились ли случаи мошенничества в условиях поменявшегося рынка недвижимости?

– Я бы не сказал. Знаю, что в других регионах это наблюдается, но конкретно в нашем городе за последние год-полтора такого не встретил ни разу. Самому агентству создавать проблемы людям не имеет смысла. Наша задача, напротив, в том, чтобы минимизировать эти проблемы. Слышал несколько случаев о мошенничестве по аренде. Схема такая. Человек, желающий снять квартиру, находит на интернет-площадке вариант: красивые фото и отличная цена. Набирает номер, указанный в объявлении. Ему отвечают, что данная квартира, к сожалению, сдана, но он может получить подборку всех сдающихся объектов с адресами и номерами собственников в виде смс-сообщения за «символическую сумму» в 3000-7000 рублей. И, если человеку «горит», он переводит эти деньги, но смс не приходит, либо приходит вольный список адресов из телефонной книги.

– А если людям не удалось взять ипотеку по сниженной ставке по причине, например, неофициального дохода или плохой кредитной истории, а снимать жильё дорого и неудобно, есть какой-нибудь выход?

– Всё новое – это хорошо забытое старое. Так, по всей стране возродились потребительские (жилищные) кооперативы, которые выступают альтернативой ипотеке. Как юрист скажу, что деятельность кооперативов регулируется государством согласно Закону РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-I «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации». Участники кооператива помогают друг другу приобретать недвижимость. Основные отличия от ипотеки: процентная ставка, которая обязательно присутствует в банках, в кооперативе отсутствует – 0% годовых. Но, как и в банке, есть довольно внушительный первоначальный взнос. Для вступления в кооператив нужно обладать хотя бы третьей частью от суммы желаемой квартиры. Если вступительного взноса нет, его можно накопить с помощью специальных накопительных программ, переплата в кооперативе минимальная.

– Сергей Александрович, хочется услышать ваш прогноз: как будет развиваться ситуация с недвижимостью в Соликамске в обозримом будущем? И, может быть, вы дадите читателям практические советы?

– Со стопроцентной уверенностью, конечно, не скажет ни один аналитик. Мы лишь следим за меняющимся рынком и своевременно реагируем. Но, по моему мнению, резкого спада цен не ожидается. Возможно, будет небольшое снижение на некоторые объекты вдумчивых собственников, которое опять же будет связано с постепенным ростом ключевой ипотечной ставки, что мы сейчас вновь наблюдаем.

Я вспоминаю предыдущую волну роста цен в связи с массовой выдачей сертификатов. Тогда всё проходило постепенно – цены поднимались сезонно в течение несколько лет, и это было менее травмирующим для психики покупателей. В январе 2014 года был небывалый пик продаж. Казалось, люди скупали всё, даже застоявшиеся объекты. А с января 2015-го рынок резко «затих» до весны. В этот же раз цены взлетели мгновенно. Поэтому рынок недвижимости претерпел одновременно и панику, и ажиотаж.

Это стрессовая ситуация и для покупателей, и для продавцов, и для агентств недвижимости. Беря во внимание девальвацию рубля относительно валюты, полагаю, цены примерно останутся на нынешнем уровне вплоть до Нового года. Касательно советов, которые я мог бы дать читателям газеты: пожалуйста, будьте вдумчивы, совершая шаги к покупке недвижимости, анализируйте, проверяйте, уделяйте внимание каждой детали. И, конечно же, обращайтесь за помощью к специалистам, которые честно, быстро, безопасно и качественно решат любой ваш квартирный вопрос.

 Цены, по которым продаются «хорошие» квартиры

(тыс. руб.)

Тип жилья	1-ком.кв.	2-ком.кв.	3-ком.кв.
Сталинка	1050-1100	1500-1600	1800
Деревянный многоквартирный дом	300-600	800	1000-1100
Хрущёвка	1200	1600	2200
Крашенная и серая панель	1200-1300	1600	2000
Улучшенная планировка	1300-1600	2000	2500-2700
Микрорайон Клестовка	1300-1600	2000	3000

Агния Пегушина,

специалист по недвижимости:

– Как специалист с 10-летним стажем скажу, что городская сфера недвижимости уже претерпевала резкие изменения цен. Я застала момент, когда после кризиса 2008-го шёл активный рост стоимости, и в итоге в 2014 году рынок достиг пика.

Сейчас ситуация повторятся. 2021-й был годом высоких цен. На рубеже 2022-го мы ожидаем стабилизации, а к весне – снижения. Поэтому для продавцов жилища сейчас важно «попасть» в рынок. Тот, кто сделает это вовремя, будет в плюсе.

С другой стороны, если с покупкой квартиры можно повременить, то лучше сделать это до февраля. Если уже оформлена ипотека и время не терпит, то советую искать и выбирать лояльных продавцов с адекватной ценовой политикой, не бояться вести переговоры, смело предлагать свои условия.

Владимир Кирокосьян,

специалист по загородной недвижимости:

– В отличие от квартир, цены на дома держатся на уровне 2018-2019 годов  и пока не повышались. Сейчас мы наблюдаем удивительное время: раньше, если человек продавал квартиру, планируя купить дом, ему приходилось добавлять внушительную сумму. Сейчас ввиду возросших цен на квартиры разница небольшая.

По данным аналитиков, повышение цен на дома всё-таки будет. Мы ожидаем его в пик продаж загородной недвижимости – это традиционно весеннее время. Диапазон повышения по прогнозу будет 10%-15%. Поэтому выгодный момент для желающих приобрести дом – сейчас, до Нового года. Если не купить, то хотя бы войти в договорные отношения с продавцами, так как в отличие от квартир покупка дома – процесс более долгий и сложный, особенно если оформляется ипотека. Сделки по купле-продаже усложняются и удлиняются. Если оценочный отчёт по квартирам у того же «Сбербанка» происходит практически в автоматическом режиме, то по домам – всё только вручную. Это доскональное изучение правоустанавливающих и технических документов, оценочного отчёта, вплоть до повторных проверок и проведения юридических экспертиз.

Ксения БАУШЕВА